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課程大綱

第一部分：物業(yè)費(fèi)催正常渠道外的疑難雜癥處置

一、新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)物企運(yùn)營(yíng)的影響

1、碧桂園服務(wù)成立《欠款追討委員會(huì)》，你怎么看？

2、大家平常是不是這樣催收物業(yè)費(fèi)的--電話、短信、上門、發(fā)單、律師函、起訴等；對(duì)20%的疑難雜癥效果不明顯--吃掉物業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)！

3、面對(duì)新形勢(shì)，物業(yè)人的四個(gè)認(rèn)清

（1）首先認(rèn)清物業(yè)所在的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條；

（2）其次認(rèn)清：物企接管項(xiàng)目提供服務(wù)的目的是什么；

（3）第三認(rèn)清：物業(yè)經(jīng)理人的核心價(jià)值是什么（你的老板請(qǐng)你來的目的是什么）？

（4）第四認(rèn)清：物業(yè)行業(yè)的本質(zhì)是依托服務(wù)的利益交換和人性博弈；

4、業(yè)主五個(gè)繳費(fèi)習(xí)慣分析

5、物業(yè)服務(wù)及多種經(jīng)營(yíng)對(duì)業(yè)主繳費(fèi)意愿的影響

6、新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)中小物企的七大影響及五個(gè)不利因素

二、中小物企催費(fèi)工作的戰(zhàn)略思考及欠費(fèi)產(chǎn)生的八大原因深度剖析

1、現(xiàn)實(shí)情況及局面

2、組織催費(fèi)工作的六個(gè)意義和目的：

3、欠費(fèi)產(chǎn)生的兩大客觀現(xiàn)實(shí)環(huán)境--業(yè)主端

4、業(yè)主欠費(fèi)的六大心理分析

5、欠費(fèi)產(chǎn)生的八大類原因解析

三、催費(fèi)活動(dòng)的組織及博弈要點(diǎn)

1、組織催費(fèi)工作的三大戰(zhàn)術(shù)思想：收的是費(fèi)；催的是人；因人施策

2、都催什么費(fèi)？弄清楚目標(biāo)再出擊

4、催費(fèi)是誰的事兒？

5、確立堅(jiān)強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)核心和骨干層、成立專項(xiàng)工作小組

6、第一管理人及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人責(zé)權(quán)

7、廣泛動(dòng)員和事前培訓(xùn)

8、完善方案、明確權(quán)責(zé)、任務(wù)

9、凝聚士氣、增強(qiáng)信心；

10、外聯(lián)先動(dòng)、營(yíng)造氣氛；

11、后勤保障、財(cái)法跟上；

四、催費(fèi)實(shí)踐中疑難雜癥的處理

1、常見欠費(fèi)產(chǎn)生及催收的的四部曲

2、一般催收疑難雜癥的方法：物業(yè)催費(fèi)方法九陽(yáng)神功應(yīng)用（對(duì)事不對(duì)人：提醒在前、先禮后兵）

3、疑難欠費(fèi)催收的五點(diǎn)療法

4、知己知彼、百戰(zhàn)不殆：借鑒傳統(tǒng)國(guó)學(xué)思想推進(jìn)催費(fèi)工作

5、連續(xù)進(jìn)攻、以快克慢、以猛制拖

6、二八定律啟示、用好關(guān)鍵業(yè)主的帶動(dòng)作用

7、射人先射馬：搞定關(guān)鍵魂人物、引導(dǎo)一個(gè)群體；

8、善導(dǎo)演會(huì)唱戲、創(chuàng)造或巧用各類機(jī)會(huì)拿下關(guān)鍵人的四個(gè)場(chǎng)景

9、海底撈針、找到失聯(lián)者

10、化敵為友促催費(fèi)的六個(gè)方法（不一定咱幫忙、爭(zhēng)取其不壞咱的事兒）

11、逆向思維、參透背景、攻其要害，常見六類身份欠費(fèi)者的實(shí)戰(zhàn)方法

（1）單位公職人員、國(guó)企人員（2)私企管理層；私企員工；（3)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者；（4)小商販；（5)業(yè)委會(huì)；（6)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員；......?

12、移花接木、轉(zhuǎn)換概念、跳出困局的三大思維方式

13、打破傳統(tǒng)、變被動(dòng)為主動(dòng)的三個(gè)路數(shù)：

14、欲擒故縱博同情：會(huì)哭

15、借力、借勢(shì)引導(dǎo)或引入外部變量、打破均勢(shì)或僵局；

16、反其道而行之、平和湯中加作料兩個(gè)策略

17、加重代價(jià)先抑后揚(yáng)：物業(yè)催費(fèi)函并明確違約金

18、律師電話催費(fèi)的三點(diǎn)注意事項(xiàng)

19、事出有因、適度補(bǔ)貼（小利誘之：保密）

20、糾結(jié)繁雜、快刀斬亂麻。

21發(fā)出律師函的靈魂六問

第二部分：物業(yè)保盤實(shí)戰(zhàn)策略及戰(zhàn)術(shù)解析

一、戰(zhàn)局解析--物業(yè)保盤是個(gè)什么梗？

1、物業(yè)保盤是怎么來的？

2、物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)常見五大勢(shì)力解析

1）開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和物業(yè)經(jīng)理人；

2）業(yè)主們（人民群眾）和業(yè)主大會(huì)；業(yè)主中能人和強(qiáng)人；

3）業(yè)委會(huì)、監(jiān)事會(huì)及其影子；

4）市政相關(guān)各部門；街道及社區(qū)；

5）物業(yè)同行競(jìng)爭(zhēng)者......

3、教員教導(dǎo)我們：弄清誰是我們的朋友，誰是我們的敵人，這是物業(yè)保盤的首要問題！

4、物業(yè)丟盤五大原因分析--利益和人性在規(guī)則外衣下的博弈

（1）現(xiàn)場(chǎng)原因（2）企業(yè)原因：（3）甲方原因：

（4）同行撬盤：（5）其他原因；

5、物業(yè)行業(yè)三大定盤收--就物業(yè)實(shí)踐而言、從誰手里丟的盤？

（1）多業(yè)權(quán)業(yè)主大會(huì)（業(yè)委會(huì)）；（2）《物管會(huì)》等其他機(jī)構(gòu);

（3）單業(yè)權(quán)甲方?jīng)Q策者;

6、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)解析--弄懂物業(yè)游戲的底層邏輯

（1）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的法律定義

（2）討論：結(jié)合物業(yè)實(shí)踐，關(guān)于業(yè)委會(huì)和業(yè)主大會(huì)的表述，你認(rèn)同哪個(gè)？

A 執(zhí)行機(jī)構(gòu); B 決策機(jī)構(gòu); C 操控者;

7、丟盤通常過程的關(guān)鍵點(diǎn)分析--掌握作戰(zhàn)過程要點(diǎn)

業(yè)委會(huì)是如何成立并更換物業(yè)的？ ★大前提：組織開展首次業(yè)主大會(huì)（爭(zhēng)取人民群眾）；

8、攻守兼?zhèn)洌瑯淞⑽飿I(yè)保（丟）盤常態(tài)化心態(tài)；

9、社區(qū)政治與物業(yè)服務(wù)權(quán)的激烈角逐

1）社區(qū)政治的獨(dú)特玄機(jī)--洞察社區(qū)業(yè)主維權(quán)本質(zhì)

2）社區(qū)政治的獨(dú)特玄機(jī)--洞察社區(qū)業(yè)主維權(quán)本質(zhì)：社區(qū)物業(yè)須關(guān)注的四個(gè)保命百分比率

3）、從保盤專業(yè)的角度來分析，揭秘社區(qū)群眾運(yùn)動(dòng)的治理關(guān)鍵法門：輿論交鋒與物業(yè)“保盤”的神秘絕技

4）掌控輿論氛圍與探索線下博弈之道--輿論斗法之“降龍十巴掌”

5）線下力量的博弈訣竅；厘清關(guān)鍵法律問題與利益關(guān)系；

6）、職業(yè)撬盤手、專業(yè)物鬧的三大手段解析‌：

二、戰(zhàn)例解析--物業(yè)項(xiàng)目保盤案例分享

1、討論：關(guān)于物業(yè)保盤，你認(rèn)同下面哪個(gè)說法？

1）物業(yè)保盤是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的技術(shù)活兒！

2）物業(yè)保盤是一場(chǎng)綜合性高烈度的利益博弈活動(dòng)；

2、保盤三大思路討論

1）討論：找律師和業(yè)委會(huì)更換物業(yè)的官司打贏了，臨時(shí)保住盤了，就是勝利者了嗎？

2）保住盤只是起點(diǎn)？長(zhǎng)期考量融合各方勢(shì)力謀發(fā)展--與業(yè)主大會(huì)合作還是對(duì)抗？

3）三大法寶和三大作風(fēng)在物業(yè)行業(yè)的運(yùn)用；

3、具體物業(yè)項(xiàng)目保盤案例分享--15個(gè)實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)法解析

（1）圍點(diǎn)打援；

（2）主動(dòng)擔(dān)當(dāng)、墊資續(xù)命；

（3）主動(dòng)出擊、以攻代守；

（4）分而治之，對(duì)抗制衡；

（5）黨建引領(lǐng)、群眾路線、還政于民、滅其希望；

（6）趁（縱）火打劫；

（7）李代桃僵斷其后路；

（8）分化扶持，形成制衡對(duì)抗；

（9）釜底抽薪；

（10）圍魏救趙；

（11）苦肉計(jì)；

（12）迂回包抄；

（13）徹底固盤--降維打擊--業(yè)主股份制；

（14）引發(fā)內(nèi)戰(zhàn)、轉(zhuǎn)移對(duì)方力量；

（15）布雷埋釘；1）人釘；2）事釘；3）程序釘?shù)龋?/p>

三、業(yè)委會(huì)項(xiàng)目保盤風(fēng)險(xiǎn)防控之道

1、業(yè)委會(huì)法律定義及業(yè)主委員會(huì)項(xiàng)目運(yùn)行的“四個(gè)核心點(diǎn)”解析

1）業(yè)委會(huì)

2）政府主管部門

3）廣大業(yè)主圈層

4)異見圈層：監(jiān)事會(huì)等

2、業(yè)主委員會(huì)形成發(fā)展全周期解讀

1)業(yè)主委員會(huì)發(fā)展的全生命周期解析

2)業(yè)主委員會(huì)發(fā)展的全生命周期--發(fā)展各階段解析：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)應(yīng)對(duì)措施

3)業(yè)主委員會(huì)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)應(yīng)對(duì)措施--籌備組

4）業(yè)主委員會(huì)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)應(yīng)對(duì)措施--業(yè)委會(huì)選舉及業(yè)主大會(huì)召開

5）業(yè)主委員會(huì)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)應(yīng)對(duì)措施--業(yè)委會(huì)換屆(罷免）

6）案例分享：業(yè)委會(huì)更換物業(yè)服務(wù)人失敗

程老師

講師簡(jiǎn)介：程延召老師

物業(yè)行業(yè)實(shí)戰(zhàn)型專家，物業(yè)行業(yè)資深咨詢培訓(xùn)講師

國(guó)務(wù)院住建部及人保部全國(guó)統(tǒng)考物業(yè)管理師、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)物業(yè)管理師

曾任“世界500強(qiáng)”設(shè)施管理企業(yè)法國(guó)索迪斯、兩家“國(guó)際五大行”（高力

國(guó)際、世邦魏理仕）及碧桂園服務(wù)中高層管理職位；后曾任三家中等規(guī)模民營(yíng)物企總經(jīng)理職位；

為超百家物企及開發(fā)商提供過物業(yè)培訓(xùn)咨詢服務(wù)；

實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)及風(fēng)格：

27年物業(yè)行業(yè)管理及咨詢培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)， 軍人出身基層做起，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富且理論水平高，對(duì)物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)認(rèn)識(shí)清晰。曾成功將兩家年虧損數(shù)百萬的物企扭轉(zhuǎn)為年盈利近千萬元；

熟練掌握物業(yè)法規(guī)政策及物業(yè)行業(yè)痛點(diǎn)癥結(jié)。擅長(zhǎng)抓本質(zhì)辨矛盾、明思路處理行業(yè)疑難雜癥；

通曉各類地區(qū)各類物企、各業(yè)態(tài)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn)和難點(diǎn)；從業(yè)地區(qū)跨度廣、深、滬一線城市、省會(huì)城市、地級(jí)市及縣城；曾管理項(xiàng)目包括住宅（含豪宅別墅、普通住宅）、中高端商寫（含超高層、購(gòu)物中心及商業(yè)綜合體）、產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）園、專業(yè)市場(chǎng)、公建物業(yè)等；企業(yè)類型含民企、國(guó)企、外資、地產(chǎn)旗下物企及市場(chǎng)化物企等；

曾為超百家物業(yè)及開發(fā)商客戶提供物業(yè)頂層設(shè)計(jì)及發(fā)展規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)管理體系打造、中高層管理類及專業(yè)類培訓(xùn)、咨詢及顧問等服務(wù)。指導(dǎo)其實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)水平提升及效益增長(zhǎng)；

幽默風(fēng)趣、理論結(jié)合實(shí)際，善于跳出物業(yè)看物業(yè)剖析疑難雜癥把脈會(huì)診，找病根抓痛點(diǎn)擊要害重效果，精準(zhǔn)發(fā)掘把控客戶實(shí)際需求，給出切實(shí)可行的處理思路和方法。

擅長(zhǎng)內(nèi)容：物業(yè)全流程培訓(xùn)、咨詢顧問；物業(yè)疑難雜癥處置；物業(yè)體系搭建及升級(jí)重塑等

主講課程（也可根據(jù)客戶實(shí)際情況及需求，開發(fā)針對(duì)性課程）：

《物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)及發(fā)展規(guī)劃》 《物企管理體系搭建及診斷重塑》

《新形勢(shì)下--物業(yè)費(fèi)催收及疑難雜癥實(shí)戰(zhàn)解析》 《天下無訴--業(yè)主投訴處理與管理》

《物業(yè)保盤策略及業(yè)委會(huì)對(duì)接之道》 《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)防控》

《以案釋法--（民法典）在物業(yè)行業(yè)的實(shí)踐運(yùn)用》 《業(yè)主忠誠(chéng)度培育》

《以案說事--物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)困局及痛點(diǎn)實(shí)戰(zhàn)攻略》 《自媒體時(shí)代物企負(fù)面輿情管理》

《Ai時(shí)代--新型物業(yè)品質(zhì)體系構(gòu)建及標(biāo)桿打造》 《業(yè)主公共收益合規(guī)運(yùn)營(yíng)及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避》

《商寫物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理難點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)解析》 《國(guó)有資產(chǎn)管理及物業(yè)發(fā)展規(guī)劃》

《工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展前景》 《基于實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的溝通能力實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練》

《物業(yè)人壓力及情緒管理》 《公建物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)難點(diǎn)實(shí)戰(zhàn)解析》

《產(chǎn)業(yè)園物業(yè)運(yùn)營(yíng)難點(diǎn)解析》 《新時(shí)代物業(yè)人職業(yè)化打造》

《商寫物業(yè)節(jié)能降耗、消防及二裝管理 》 《增值服務(wù)體系設(shè)計(jì)及實(shí)戰(zhàn)方法》

合作過物業(yè)培訓(xùn)、咨詢顧問業(yè)務(wù)的部分客戶：

廣東碧桂園、 華潤(rùn)南寧置地、 香港瑞安集團(tuán)、 廣東利通置業(yè)、 廣東龍光地產(chǎn)、 廣東達(dá)智地產(chǎn)

深圳金眾物業(yè)、 廣州遠(yuǎn)洋物業(yè)、 廣東天乙集團(tuán)、 廣州領(lǐng)峰置業(yè)、 中國(guó)二重集團(tuán)、廣西長(zhǎng)融置業(yè)廣西交投地產(chǎn)、 廣西榮和集團(tuán)、 廣西唐璽投資、 廣西凱旋一號(hào)、 北京順開物業(yè)、河北匯博物業(yè)遼寧筑景物業(yè)、 安徽皖新物業(yè) 河南普羅物業(yè)、 河南正弘物業(yè)、 河南聯(lián)航集團(tuán)、河南國(guó)資集團(tuán)

河南藝城物業(yè)、 南樂城投物業(yè)、 內(nèi)蒙博誠(chéng)物業(yè)、 內(nèi)蒙蒙西物業(yè)、 湖北興華物業(yè)、武漢嘉信物業(yè)

陜西皇嘉物業(yè)、 西安安居物業(yè)、 濟(jì)南歷下控股、 綿竹金申物業(yè)、 江西新力服務(wù)、江西雅園物業(yè)

江西順景物業(yè)、 河南德鴻物業(yè)、 河南順暢物業(yè)、 重慶渝凰物業(yè)、 湖南慈利物協(xié)、 桂泰耕源投資深圳物業(yè)人學(xué)會(huì)、漯河中央花園業(yè)委會(huì)、 信陽(yáng)天璽華府物管會(huì) ......

曾合作過的物業(yè)咨詢培訓(xùn)機(jī)構(gòu)：

深圳合創(chuàng)智慧咨詢機(jī)構(gòu)、高力國(guó)際可持續(xù)培訓(xùn)部、 北京中企海納教育咨詢、 深圳康達(dá)信咨詢

西安聚道物業(yè)研究院、 深圳金麗物業(yè)評(píng)估咨詢、 成都世紀(jì)鑫源企業(yè)咨詢、 鄭州仕邦物業(yè)咨詢

石家莊啟舟教育科技、 鄭州賦聚管理咨詢、 江西時(shí)代光華企業(yè)咨詢；

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