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【課程大綱】

一、商寫物業基礎認知

（一）定義與范疇

1、定義：以商業經營+辦公服務為核心功能的物業類型；

2、范疇：含寫字樓（含300米以上超高層）、購物中心、城市綜合體、商業街、工業園、酒店式公寓。

（二）與住宅物業的差異

1、功能定位：商寫“保經營、提坪效”vs住宅“保居住、提舒適”；

2、服務對象：商寫（企業、商戶、消費者）vs住宅（業主/住戶）；

3、管理重點：商寫（招商協同、設備高負荷維護）vs住宅（基礎生活服務、社區秩序）；

4、收益模式：商寫（租金+物業費+增值服務）vs住宅（物業費為主）。

二、商寫物業運營核心難點解析

（一）設施設備維護與管理

1、設備種類繁雜：含電梯、空調、消防、供配電等，超高層需額外管理高速電梯、超高壓供電設備；

2、高負荷與老化：商場扶梯、寫字樓中央空調高頻使用易老化，超高層電梯因運行距離長、承載大，磨損更快；

3、技術更新難：老舊設備與智慧系統（如智能安防）兼容性差，升級成本高；

4、超高層電梯專項難點：高峰高負荷運轉、溫差/氣壓影響穩定性、故障救援難度大。

案例：廣州利通廣場電梯風錘原因的電梯故障處理

（二）消防安全管理

1、建筑結構復雜：商寫體量大、分區多，超高層豎向管井多易形成“煙囪效應”，火勢蔓延快；

2、人員疏散難：商場節假日客流密集、超高層疏散距離長，人員恐慌時效率更低；

3、設施維護不到位：部分消防設備過期/故障，超高層消防系統龐大，維護成本高、易疏漏；

4、責任意識薄弱：商戶違規（私拉電線、堵消防通道、油煙排放），內部責任分工不明確。

案例：匯金城餐飲商戶餐飲垃圾處理

（三）節能降耗

1、高能耗設備多：照明、空調、電梯能耗占比高，超高層設備運行時間長，能耗更突出；

2、管理不規范：缺乏系統方案，員工節能意識弱（如商場非營業時間設備未關停）；

3、監測評估難：無實時能耗監測設備，難定位高能耗區域/時段。

案例：南寧三祺廣場節能降耗；

（四）人員管理

1、專業人才缺：超高層電梯維保、消防管理等崗位人才稀缺；

2、人員流動大：基層（保潔、保安）工作強度高、待遇有限，離職率高；

3、協作效率低：部門間（工程+客服）信息不通，易推諉。

（五）租戶管理

1、需求多樣化：餐飲租戶需油煙處理、零售租戶需客流支持，訴求差異大；

2、裝修監管難：租戶裝修易涉及結構安全、消防合規問題；

3、租金收繳難：部分租戶拖欠租金，法律催繳耗時耗力。

（六）安全管理

1、隱患類型多：除消防外，含治安（寫字樓人員復雜）、高空墜物（超高層專項風險）；

2、技術防范弱：部分商寫監控有盲區，智能安防應用不足；

3、應急能力差：應急預案停留在紙面，缺乏實戰演練。

案例：廣西交投集團總部大樓甲方負責人投訴處理

（七）環境維護

1、公共區域清潔：商寫公共區域面積大（如商場中庭、超高層大堂），清潔頻次要求高；

2、特殊區域處理難：餐飲區油污、衛生間異味需專業設備與藥劑；

3、綠化養護復雜：不同植物季節性需求不同，養護難度大。

（八）文化活動組織

案例：河南自然資源大廈文化活動組織

三、商寫物業各條線標準化建設框架

（一）客服條線標準化

1、前臺接待標準化；

2、投訴處理標準化；

3、檔案管理標準化；

4、會務服務標準化；

5、商戶/企業活動組織標準化；

6、增值服務流程標準化。

（二）工程條線標準化

1、值班室管理標準化；

2、設備房（電梯機房、水泵房、配電房等）管理標準化；

3、設備運行記錄標準化；

4、節能降耗管理標準化；

5、供應商選擇與管理標準化；

6、設備安全運行標準化；

7、故障報修與維修流程標準化。

（三）秩序條線標準化

1、門崗值守標準化；

2、巡邏路線與頻次標準化；

3、訪客登記管理標準化；

4、車輛停放與疏導標準化；

5、消防設施檢查與演練標準化；

6、突發事件處置標準化。

（四）環境條線標準化

1、公共區域（大堂、走廊、停車場）清潔標準化；

2、經營區域（商鋪門口、商場通道）清潔標準化；

3、垃圾清運流程標準化；

4、綠化養護管理標準化；

5、應急清潔（展會收尾）標準化；

6、清潔設備與藥劑管理標準化。

（五）會務條線標準

1、會前籌備（場地布置、設備調試）標準化；

2、會中服務（茶水供應、流程銜接）標準化；

3、會后收尾（場地清理、設備歸位）標準化；

4、會務人員禮儀與話術標準化。

四、標準化建設落地與持續優化

（一）落地策略

1、結合項目類型（超高層/商場）細化標準，確?？刹僮?；

2、開展員工標準化培訓；

3、建立執行監督機制。

（二）持續優化

1、收集員工、租戶反饋，整改問題；

2、結合行業新技術（如智慧物業）更新標準；

3、定期復盤，完善標準化體系。六、實戰演練

招商談判模擬、客戶投訴處理模擬、突發事件應急演練。

五、商寫物業項目現場各類疑難問題研討及答復

程老師

講師簡介：程延召老師

物業行業實戰型專家，物業行業資深咨詢培訓講師

國務院住建部及人保部全國統考物業管理師、中國物業管理協會物業管理師

曾任“世界500強”設施管理企業法國索迪斯、兩家“國際五大行”（高力

國際、世邦魏理仕）及碧桂園服務中高層管理職位；后曾任三家中等規模民營物企總經理職位；

為超百家物企及開發商提供過物業培訓咨詢服務；

實戰經驗及風格：

27年物業行業管理及咨詢培訓經驗， 軍人出身基層做起，實戰經驗豐富且理論水平高，對物業行業現狀及發展趨勢認識清晰。曾成功將兩家年虧損數百萬的物企扭轉為年盈利近千萬元；

熟練掌握物業法規政策及物業行業痛點癥結。擅長抓本質辨矛盾、明思路處理行業疑難雜癥；

通曉各類地區各類物企、各業態物業運營管理特點和難點；從業地區跨度廣、深、滬一線城市、省會城市、地級市及縣城；曾管理項目包括住宅（含豪宅別墅、普通住宅）、中高端商寫（含超高層、購物中心及商業綜合體）、產業（工業）園、專業市場、公建物業等；企業類型含民企、國企、外資、地產旗下物企及市場化物企等；

曾為超百家物業及開發商客戶提供物業頂層設計及發展規劃、運營管理體系打造、中高層管理類及專業類培訓、咨詢及顧問等服務。指導其實現運營水平提升及效益增長；

幽默風趣、理論結合實際，善于跳出物業看物業剖析疑難雜癥把脈會診，找病根抓痛點擊要害重效果，精準發掘把控客戶實際需求，給出切實可行的處理思路和方法。

擅長內容：物業全流程培訓、咨詢顧問；物業疑難雜癥處置；物業體系搭建及升級重塑等

主講課程（也可根據客戶實際情況及需求，開發針對性課程）：

《物業企業戰略設計及發展規劃》 《物企管理體系搭建及診斷重塑》

《新形勢下--物業費催收及疑難雜癥實戰解析》 《天下無訴--業主投訴處理與管理》

《物業保盤策略及業委會對接之道》 《物業經營管理風險防控》

《以案釋法--（民法典）在物業行業的實踐運用》 《業主忠誠度培育》

《以案說事--物業項目運營困局及痛點實戰攻略》 《自媒體時代物企負面輿情管理》

《Ai時代--新型物業品質體系構建及標桿打造》 《業主公共收益合規運營及風險規避》

《商寫物業運營管理難點及標準化建設解析》 《國有資產管理及物業發展規劃》

《工業園區物業管理現狀及發展前景》 《基于實現目標的溝通能力實戰訓練》

《物業人壓力及情緒管理》 《公建物業項目運營難點實戰解析》

《產業園物業運營難點解析》 《新時代物業人職業化打造》

《商寫物業節能降耗、消防及二裝管理 》 《增值服務體系設計及實戰方法》

合作過物業培訓、咨詢顧問業務的部分客戶：

廣東碧桂園、 華潤南寧置地、 香港瑞安集團、 廣東利通置業、 廣東龍光地產、 廣東達智地產

深圳金眾物業、 廣州遠洋物業、 廣東天乙集團、 廣州領峰置業、 中國二重集團、廣西長融置業廣西交投地產、 廣西榮和集團、 廣西唐璽投資、 廣西凱旋一號、 北京順開物業、河北匯博物業遼寧筑景物業、 安徽皖新物業 河南普羅物業、 河南正弘物業、 河南聯航集團、河南國資集團

河南藝城物業、 南樂城投物業、 內蒙博誠物業、 內蒙蒙西物業、 湖北興華物業、武漢嘉信物業

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曾合作過的物業咨詢培訓機構：

深圳合創智慧咨詢機構、高力國際可持續培訓部、 北京中企海納教育咨詢、 深圳康達信咨詢

西安聚道物業研究院、 深圳金麗物業評估咨詢、 成都世紀鑫源企業咨詢、 鄭州仕邦物業咨詢

石家莊啟舟教育科技、 鄭州賦聚管理咨詢、 江西時代光華企業咨詢；

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