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課程介紹：

當下商業地產進入存量內卷與品質競爭雙重時代，硬件差距持續縮小、品牌同質化日益嚴重，消費者不再單純為建筑顏值買單，而是更看重 “好逛、好玩、好留” 的情緒價值與體驗感，運營品質已成為商業項目突圍的核心競爭力。

多數商業項目仍陷入 “重硬件輕運營、重活動輕品質、重形式輕實效” 的誤區，運營粗放、服務零散、商戶賦能不足、各部門協同低效，導致客戶流失、商戶存活難、資產增值乏力，如何系統性提升運營品質、實現長效盈利，成為所有商業操盤手的核心剛需。

新商業環境下，商業運營面臨四大核心困境，也是本次課程重點破解的方向：

1、品質認知偏差：多數項目將 “運營品質” 等同于 “保潔安保”，忽視服務細節、場景體驗、商戶賦能、數據驅動，品質流于表面，無法形成差異化優勢 ；

2、運營粗放低效：缺乏標準化運營體系，日常巡場、服務執行、商戶管理無規范，各部門各自為戰，協同效率低，陷入 “救火式運營” 困境；

3、內容創新不足：面對消費需求迭代、業態創新加速，無法快速調整品質提升策略，缺乏內容創新與體驗升級能力，導致客流流失、商戶續約率低 ；

4、價值轉化薄弱：運營品質與客流、收益、資產增值脫節，投入大量人力物力提升品質，卻無法轉化為實際經營成果，陷入 “品質與盈利失衡” 的內耗。

本課程緊扣新商業環境趨勢，立足 “運營品質是核心競爭力” 的底層邏輯，幫助從業者跳出認知誤區，掌握品質提升的核心要素與實戰路徑 。

課程收益：

1、認知升級：打破傳統運營品質認知，找準新商業環境下品質提升的核心方向，建立 “品質 = 體驗 + 盈利 + 資產” 的系統思維；

2、吃透運營品質提升 5 大核心要素，掌握每一個要素的實操方法、工具與執行標準，無需盲目試錯；

提煉可直接套用的品質提升打法，減少試錯成本；

3、針對自身項目品質短板，學會用數據診斷問題、用方法解決問題，破解協同低效、商戶賦能不足、體驗不佳等核心痛點；

4、掌握品質提升長效機制的搭建方法，實現 “品質持續優化、價值持續提升”，推動項目從 “粗放運營” 向 “精細化品質運營” 轉型。

課程對象：

1、商業地產集團 / 項目核心管理者：總經理、運營總監、項目總、品質管控負責人；

2、一線運營從業者：運營經理、樓層主管、客服主管、物業運營負責人，負責日常品質管控與服務落地；

3、招商與企劃協同崗：招商經理、企劃負責人（需聯動運營提升品質、賦能商戶）；

4、商業地產資管崗、投資崗：關注資產增值，需通過品質提升實現資產溢價；

5、希望提升運營品質的商業從業者：想跳出經驗誤區，構建系統化品質運營思維，提升個人核心競爭力。

課程大綱

一、實體商業現狀與趨勢分析

1、新商業環境下行業現狀和變化特點

1.1、業績增長承壓

1.2、品牌開店意愿保守

1.3、商業新陳代謝加快

1.4、消費趨勢不確定

2、消費結構發生變化

2.1、傳統購物被分流

2.2、情緒消費升級

2.3、旅游玩樂業態興起

2.4、家庭消費結構變化

3、商業競爭格局發生變化

3.1、不僅僅是商場之間的競爭

3.2、消費地域邊界模糊

3.3、消費可替代

二、傳統商業業態的迭代和破局

1、超市、電影院還是核心主力店標配嗎？

1.1、超市的困境和迭代

1.2、電影院的困境和破局

2、傳統零售業態的市場表現與破局

2.1、休閑戶外服飾占領中產心智

2.2、超級雜貨店的興起

3、可以成為主力店的新業態

4、小業態也可以是大明星

5、發現和訂制屬于自己商場的獨有品牌

三、根據市場變化重新審視項目定位和規劃的合理性

1、標準化產品 VS 個性化產品的定位法則

1.1、影響和決定項目成敗的核心要素

1.2、因地制宜的項目個性研判

1.3、充分客觀的市場調研是基礎

1.4、如何使用大數據

1.5、找到市場機會確定競爭優勢

2、規劃如何匹配商業定位

2.1、科學規劃項目亮點

2.2、規劃、設計、裝修、視覺、美陳一體化

2.3、改良空間和平面，讓商戶更好用

3、業態品牌落位要兼顧特色和收益

3.1、落位方案體現項目商業模型

3.2、一般品牌和特殊品牌的選擇邏輯

4、收益目標指導下的取舍

大量案例：

1、如何用大數據精準描摹消費者畫像

2、一鋪一落位兩者取高租金測算示例

四、從經營提升角度看商戶評價和優化調整

1、越是業績承壓，越是要夯實經營基礎

1.1 主動把控應對項目經營的不同階段

1.2、建立橫向協同的大運營體系

1.3、重視現場管理

2、精準評價商戶經營狀態，精準幫扶

2.1、厘清商品力、銷售額、客流與租金的關系

2.2、精準收集商戶各項經營數據

2.3、欠費、延期支付費用如何應對？

2.4、設定商戶經營干預和預警機制

3、建立科學有效的商戶評價體系

4、重要的商戶溝通

4.1、續約（終止合約）溝通要注意什么？

4.2、漲租（降租）溝通技巧

4.3、如何有效分解和下達商戶經營指標？

4.4、發揮明星商戶的榜樣作用

大量案例：

1、和某商戶達成共識調整經營指標并協助完成案例；

2、某商戶原址漲租續約案例；

3、某商戶催租案例；

4、某女裝商戶降租維持合約案例。

5、積極創收，提升商場多種經營能力

5.1、商場內部經營挖潛

5.2、異業合作提高消費關聯

5.3、停車場和物業聯動增加有償服務

案例：某商場多種經營實際案例

五、主動招調化解危機、強化優勢，解決經營痛點

1、如何尋找和開發適合商場的優質意向商戶？

1.1、如何參與品牌共創？

1.2、如何鎖定獨家資源？

1.3、如何幫助場內商戶升級？

2、區分主動招調和被動招調

3、解決調整中常見的幾大問題

3.1、解決冷熱區問題

3.2、大鋪劃小提高收益

3.3、小鋪合并化解風險

3.4、合理改造增加功能

大量案例：

1、某商場合理解決冷熱區客流不均衡案例；

2、某商場一個鋪位分割成兩個鋪位實現品牌和業績雙贏案例；

3、某商場解決小鋪不穩定并鋪案例；

4、某商場將零售改造成餐飲功能實現招調案例。

六、創新營銷為經營賦能

1、好的創意是活動成功的基因

1.1、對商業的引領性

1.2、明確活動目的

1.3、形成穩定的自我風格

2、營銷活動要擅做加法

3、合理的費用安排匹配營銷目標

3.1、競爭格局下的差異化和個性化考慮

3.2、營銷活動的持續影響力考慮

4、打造商場獨樹一幟的營銷標簽

大量案例

1、南京德基廣場的特色營銷；

2、小李漢堡節爆火的借鑒；

3、大悅城打造營銷 IP 矩陣。

七、有效和深度服務客戶

1、提升對客服務基礎體系(硬件、軟件、增值服務)

2、改善服務細節

3、引入商戶及消費者滿意度評價

4、搭建創新服務體系

5、提升會員服務的方法和路徑

大量案例：

1、招商蛇口和廈門建發的特色服務體系；

2、廣州太古匯的客戶忠誠計劃；

3、杭州大廈的對客服務體系提升調研。

八、社區商業專題

1、社區商業的發展沿革、分類和特點

1.1、社區商業的不同形態和不同分類

1.2、社區商業的典型特征

1.3、社區商業發展的市場契機

2、打造優質社區商業的創新手法

2.1、主題化、場景化、社交化

2.2、三大基礎功能和兩大升級功能

2.3、社區共享

2.4、服務集成

3、社區商業標準化

部分特色案例集錦：

1、 如何進行一鋪一落位租扣兩者取高的精準測算案例？

2、 如何使用大數據精準描摹消費者畫像的案例？

3、 如何和客戶達成原址漲價續約的案例？

4、 如何和客戶達成合理降租維持合約的案例？

5、 如何催繳租費的案例？

6、 商場合理開拓多種經營的案例；

7、 冷熱區改造、鋪位合并或拆分、功能改造等多個實際工作中極易發生的招調案例；

8、 南京德基廣場的特色營銷案例；

9、 小李漢堡節爆火的借鑒

10、 大悅城打造營銷 IP 的案例

11、 招商蛇口和廈門建發的特色服務體系案例；

12、 廣州太古匯的客戶忠誠計劃案例；

13、 杭州大廈的對客體系提升調研案

朱老師

商業地產全流程實戰專家

江蘇智儒投資管理有限公司 董事長

曾任金鷹國際商貿集團副總裁

分管集團投資發展、新店籌備及特業招商，負責籌建多個金鷹連鎖購物中心

曾任萬達集團商業管理公司首批區域公司總經理

全面負責江蘇區域多個萬達廣場的全面開業籌建及經營管理

江蘇智儒投資管理有限公司創始人 商業地產全產業鏈專業服務商

成立十年，全流程運營南京雨花客廳等多個商業項目

多所高校商業地產總裁班客座教授

上海交大、南京大學、浙江大學多屆商業地產總裁班優秀講師

國內多家知名企業內訓和咨詢顧問

華潤置地、中糧大悅城控股、世茂股份、銀泰置地、金地商置、萬科印力、香港瑞安、金茂集團、北京金融街購物中心、遠洋集團、SM 集團……深度服務過100+以上知名企業和代表項目，開過 1000+次以上各類公開課和內訓課程。從業經歷長達 29 年，其中標桿商業及知名房地產集團高管 16年，成功創業者 12 年。

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