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課程收益

1.戰(zhàn)略升維：深度解析2026年宏觀經(jīng)濟與政策紅利，厘清國央企從“開發(fā)”向“經(jīng)營+資本”轉(zhuǎn)型的底層邏輯與合規(guī)邊界。

2.掌握戰(zhàn)法：掌握存量資產(chǎn)（老舊廠房、閑置樓宇）的改造升級、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、資本化退出（REITs）全鏈條實操路徑。

3.營銷破局：學(xué)會利用“大宗資產(chǎn)交易”、“政企協(xié)同”及“數(shù)字化營銷”解決商業(yè)、車位等難點資產(chǎn)去化難題。

4.工具落地：現(xiàn)場掌握《存量資產(chǎn)價值評估表》、《產(chǎn)業(yè)招商地圖》、《項目合規(guī)性體檢表》等5大實戰(zhàn)工具，即學(xué)即用。

課程對象

地產(chǎn)國央企董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總監(jiān)、區(qū)域總經(jīng)理及各部門中高層管理人員

課程大綱

模塊一：宏觀破局與轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略——2026年國央企的第二增長曲線 (3小時)

1.趨勢研判：2026年宏觀經(jīng)濟與地產(chǎn)新周期

①2026年經(jīng)濟形勢分析：全球經(jīng)濟復(fù)蘇下的中國策略，從“增量擴張”到“存量優(yōu)化”的必然性。重點分析“新質(zhì)生產(chǎn)力”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，以及國資國企在其中的新定位。

② 政策紅利捕捉：深度解讀新一輪國企改革深化提升行動，國央企在“新質(zhì)生產(chǎn)力”背景下的新定位（不僅是開發(fā)商，更是城市運營商）。探討“三大工程”（保障房、城中村改造、平急兩用）帶來的新機遇。

③行業(yè)痛點與機遇：當前國央企面臨的“三座大山”（去化難、回款慢、資產(chǎn)沉）與破局之道。分析2026年成都及大灣區(qū)市場的特殊性，如何利用區(qū)域政策優(yōu)勢突圍。

2.模式重構(gòu)：從“土地財政依賴”到“產(chǎn)業(yè)+資本+運營”

① 頂層設(shè)計邏輯：國央企的“三駕馬車”模型——開發(fā)做流量、運營做利潤、資本做市值。如何構(gòu)建“以投帶引、以投促產(chǎn)”的產(chǎn)融結(jié)合新模式。

② 案例復(fù)盤：成都某國企的轉(zhuǎn)型之路（針對性案例）：某成都區(qū)屬國企如何通過“存量資產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)基金”模式，實現(xiàn)年營收增長30%，資產(chǎn)證券化率提升的實戰(zhàn)路徑。

③第二增長曲線設(shè)計：如何利用存量資產(chǎn)（如老舊廠房）嫁接新興產(chǎn)業(yè)（如新能源、文創(chuàng)、生物醫(yī)藥），構(gòu)建新的利潤池。探討“空間+內(nèi)容+服務(wù)”的復(fù)合型盈利模式。

3.資本視角：產(chǎn)業(yè)基金與項目開發(fā)的聯(lián)動機制

①產(chǎn)融結(jié)合邏輯：如何利用產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金撬動社會資本，實現(xiàn)“以投帶引、以投促產(chǎn)”。分析政府引導(dǎo)基金、產(chǎn)業(yè)母基金、項目子基金的架構(gòu)設(shè)計。

② 實操工具：《產(chǎn)業(yè)基金架構(gòu)設(shè)計表》——現(xiàn)場演練如何設(shè)計基金結(jié)構(gòu)以規(guī)避國資監(jiān)管風(fēng)險，確保資金閉環(huán)與合規(guī)退出。

③ 風(fēng)險控制：國央企參與產(chǎn)業(yè)基金的合規(guī)邊界與風(fēng)險隔離機制，如何防范國資流失風(fēng)險。

模塊二：存量資產(chǎn)盤活——全周期運營與資本化退出 (4小時)

2.1資產(chǎn)梳理與價值重塑：喚醒沉睡資產(chǎn)

① 資產(chǎn)分類診斷：識別“好資產(chǎn)”與“壞資產(chǎn)”。針對老舊廠房、閑置樓宇、低效園區(qū)的差異化改造策略。探討“物理空間改造”與“內(nèi)容植入”的平衡。

② 價值重塑路徑：物理空間改造（硬件）+ 產(chǎn)業(yè)內(nèi)容植入（軟件）的雙輪驅(qū)動。如何通過“微改造”實現(xiàn)“強運營”，提升資產(chǎn)溢價。

③ 案例拆解：廣州永慶坊模式（大灣區(qū)參考）：如何通過微改造將老舊騎樓街區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘形幕貥耍瑢崿F(xiàn)資產(chǎn)增值200%的運營邏輯。分析其“政府主導(dǎo)、企業(yè)運作、居民參與”的三方共贏機制。

2.2運營為王：產(chǎn)業(yè)園區(qū)與存量物業(yè)的“投融管退”

① 全周期運營體系：從“招商思維”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營思維”。如何構(gòu)建“租金+服務(wù)費+股權(quán)投資”的多元收益模型。探討“房東+二房東+股東”的角色轉(zhuǎn)換。

② 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入策略：產(chǎn)業(yè)鏈招商的實操要點——如何通過龍頭企業(yè)（鏈主）帶動上下游集群入駐。分析“以商招商、以資招商、以產(chǎn)招商”的不同打法。

③實操工具：《存量資產(chǎn)價值評估與改造建議書》——一套標準化的資產(chǎn)體檢工具，幫助學(xué)員快速評估手頭項目價值，明確改造方向與投資回報測算。

2.3資本化退出：REITs與資產(chǎn)證券化的實操路徑

①REITs政策解讀：國內(nèi)公募REITs的最新政策動態(tài)與發(fā)行標準（針對商業(yè)地產(chǎn)、保租房等）。重點分析2026年REITs擴容對國央企的利好。

② 案例復(fù)盤：某央企產(chǎn)業(yè)園REITs發(fā)行實錄：從項目篩選、資產(chǎn)重組到成功上市的全流程拆解，重點分析“卡脖子”環(huán)節(jié)的解決方案（如稅務(wù)籌劃、合規(guī)整改）。

③ 實操工具：《REITs發(fā)行合規(guī)性體檢表》——自查項目是否符合發(fā)行條件的必備工具，涵蓋土地、規(guī)劃、稅務(wù)、經(jīng)營等12項核心指標。

模塊三：營銷升維——新形勢下的資產(chǎn)去化與價值重塑 (3小時)

3.1營銷變革：告別“坐銷”，構(gòu)建全員營銷體系

① 營銷新邏輯：從“賣產(chǎn)品”到“賣生活方式/產(chǎn)業(yè)生態(tài)”。如何通過“內(nèi)容營銷”吸引高凈值客群。

② 全員營銷機制：如何設(shè)計激勵機制，讓全員成為銷售員（針對國央企體制特點的激勵方案設(shè)計）。探討“合伙人制”在營銷中的應(yīng)用。

③ 數(shù)字化營銷：利用大數(shù)據(jù)精準定位大宗資產(chǎn)買家，構(gòu)建私域流量池。分析新媒體（抖音、視頻號）在資產(chǎn)去化中的實戰(zhàn)應(yīng)用。

3.2產(chǎn)品力重塑與難點資產(chǎn)去化

① 新質(zhì)產(chǎn)品打造：基于2026年客戶需求敏感點（如適老化、綠色低碳、智能科技）的產(chǎn)品升級策略。探討“好房子”標準下的產(chǎn)品溢價邏輯。

② 難點資產(chǎn)攻堅：商業(yè)、辦公、車位去化專項策略——“以租代售”、“資產(chǎn)置換”、“打包處置”等創(chuàng)新打法。分析“大宗交易”市場的運作邏輯。

③ 案例拆解：某國企商業(yè)綜合體“爆改”記：如何通過引入“夜經(jīng)濟+潮玩”業(yè)態(tài)，將空置率從40%降至5%的實戰(zhàn)經(jīng)驗。

3.3政企協(xié)同與大宗交易

① 政策紅利利用：如何利用“城市更新”、“保障房收儲”、“國企資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”等政策打通營銷堵點。探討“政策性銀行貸款”在資產(chǎn)收購中的應(yīng)用。

②大宗資產(chǎn)交易術(shù)：尋找機構(gòu)投資者（險資、外資、產(chǎn)業(yè)資本）的渠道建設(shè)與談判技巧。分析“資產(chǎn)包”打包出售的實操要點。

模塊四：組織賦能與行動學(xué)習(xí)——從戰(zhàn)略到落地 (2小時)

4.1組織提效：適配轉(zhuǎn)型的組織架構(gòu)與風(fēng)控

①組織架構(gòu)調(diào)整：從“金字塔式”到“平臺+合伙人”模式的變革，激發(fā)團隊狼性。探討“賽馬機制”與“項目跟投”在國央企的落地實操。

②合規(guī)風(fēng)控體系：新一輪國企改革下的投融資合規(guī)邊界，如何在創(chuàng)新中規(guī)避國資流失風(fēng)險。分析“三重一大”決策程序在市場化項目中的應(yīng)用。

③ 實操工具：《項目投后管理與風(fēng)控清單》——確保項目落地不跑偏的管理工具，涵蓋進度、成本、質(zhì)量、安全等核心指標。

4.2行動學(xué)習(xí)工作坊：制定“下半年攻堅作戰(zhàn)圖”

①分組研討：結(jié)合成都本地市場特征與學(xué)員自帶項目，進行現(xiàn)場“項目問診”。每組選取一個痛點項目，運用課程工具進行診斷。

②方案路演：各小組輸出《存量資產(chǎn)盤活與營銷去化作戰(zhàn)圖》，包含具體的時間表、路線圖、責(zé)任人。重點解決“做什么、誰來做、何時做”的問題。

③專家點評：桑老師對各組方案進行一對一深度點評與優(yōu)化建議，確保方案可落地、可執(zhí)行。

桑老師

桑弘華老師 資本與產(chǎn)業(yè)運營專家

17年資本與產(chǎn)業(yè)運營實戰(zhàn)經(jīng)驗；

北京海淀區(qū)委/張家港市委/宣漢縣委等黨校客座教授；

中大/浙大/哈工大/上交大/華南理工/深大等大學(xué)客座教授；

英國IRCA（最大的國際化管理體系審核員注冊機構(gòu)）主任評審員；

現(xiàn)任深企投產(chǎn)業(yè)研究院高級顧問；粵港澳大灣區(qū)數(shù)字產(chǎn)業(yè)峰會分享嘉賓；

全球反向并購高峰論壇分享嘉賓；深圳新材料行業(yè)協(xié)會高質(zhì)量發(fā)展大會分享嘉賓；

曾任：中交物資 | 董事；億方集團 | 執(zhí)行總裁；高晟華屹基金 | 執(zhí)行董事；

廣東省微商協(xié)會 | 執(zhí)行會長；廣東啟迪產(chǎn)業(yè)研究院 | 副院長；資本界金控集團| 獨立董事；

桑老師17年來專注于產(chǎn)業(yè)運營及資本運作領(lǐng)域，從戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)（低空經(jīng)濟等）與資產(chǎn)處置、政企合作與宏觀經(jīng)濟、到園區(qū)招商引資、再到文商旅、專項債及資本運營（包括投融資及并購上市）的全過程，均有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗。

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