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【課程背景】

當前，我國城鎮化進程已從“增量擴張”邁入“存量提質”的關鍵階段。黨的各大報告明確提出“實施城市更新行動、鼓勵低效用地再開發、推動土地資產盤活與發展，打造宜居、韌性、智慧城市”。2026年初，自然資源部、城鄉住建部聯合發布《關于進一步支持城市更新行動若干措施的通知》，隨后自然資源部、國家林業和草原局聯合發布《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》（即業界關注的“38號文”），一系列政策信號清晰表明：土地要素的盤活與資產價值的再挖掘、城市更新的落實與推動，已成為推動城市高質量發展的核心引擎。

然而，實踐中不少從業者仍面臨幾大困境：存量土地“如何轉”、資產價值“如何升”、實施路徑“如何通”以及城市更新如何推動市場獲取、包裝謀劃、資金申請、全流程開發，如何精準把握政策窗口期，設計合規且可持續的“投融盈”閉環。 基于此，特于2026年5月22-23日在北京組織舉辦“城市更新背景下產業園區考察與土地資產盤活、升值操作路徑與全流程要點解析引導培訓”，屆時將實地考察北京首鋼園（工業遺存更新與冬奧賦能下的土地價值躍升典范）與北京郎園（老舊廠房文創化改造與可持續運營標桿），讓學員在場景中直觀感受“政策落地-資產激活-產業導入”的完整鏈條。專題培訓聚焦兩大主線：一是“盤活”之道，我們將深入剖析不同權屬、不同性質土地資產的盤活方向與操作路徑。二是“更新”之法， 從城市更新的市場來源、土地問題處理，到項目的整體包裝策劃、上級資金的合規申請，再到土地一二三級聯動的全流程運作，課程將結合優秀項目案例深度剖析。幫助學員跳出傳統開發思維，在新舊動能轉換的宏觀背景下，掌握從“盤活”到“升值”的核心方法論，成為存量時代的先行者。

【研學對象】

1、各級政府城市更新、自然資源、住建部門相關負責人；

2、城投/城建平臺、國資房企、土地儲備中心管理人員；

3、資產管理公司、產業園區運營商、金融機構從業者；

4、建筑央企、各地建工企業、房地產企業相關條線負責人；

5、持有工業園、老舊工業廠區、物流倉儲等資產的業主。

【研學收益】

1、實地考察首鋼園與郎園Station，解碼工業遺存→資產高地的躍遷邏輯。

2、學習“文化+商業+辦公+社交”的復合型園區運營邏輯。

3、學習老舊廠房改造的空間設計、業態組合與沉浸式消費場景打造。

4、理解38號文對土地財政、城市格局、行業邏輯的重塑，掌握合規操作紅線與創新空間。

5、系統學習城市更新中土地產權處理、增容變性、全流程操作的核心要點，破解“產權破碎、增容變性、資金閉環”三大實操死穴。

6、通過標桿案例剖析，掌握構建“一級開發+二級開發+三級運營”的三級聯動思維，實現資產價值最大化。

通過實地考察+專題培訓的雙軌模式，提供從“政策紅線”到“資產紅線”、從“空間改造”到“產業運營”的完整實踐范式與方法指導。

【項目簡介】

首鋼園：

始建于1919年的首鋼，飽受磨難，歷經滄桑，位列全國八大鋼廠行列。

1994年的鋼產量躍居全國首位。搬遷后的首鋼老廠區，最大限度地保留了原有工業設施，加以改造，賦予了鋼鐵設備新的生命。

原來的廠房變成了展廳，爐臺化身秀場，工廠蛻變成公園。是百年工業遺產轉型城市復興新地標的代表。

首創•郎園Station：

位于朝陽區東壩，前身是北京紡織倉庫，城市更新后，以文化+科技雙輪驅動，成為北京國際化潮流文化地標。

園區坐擁雙河一公園生態，聯動第四使館區商圈，匯聚X美術館、單向空間、中國國家地理·營地等超100家特色品牌店鋪，常年舉辦設計展覽、品牌發布、藝術演出、新媒體秀場、戲劇影展、大型市集等系列品牌活動，被譽為北京知名文化消費地標，2025園區年度客流量450萬人次。

在產業方面，依托首創郎園大視聽產業布局，擔綱運營北京市首個AIGC視聽產業創新中心，構建起國內領先的AIGC視聽產業生態平臺。攜手華為、阿里云及墨境天合、壹同制作、鼎盛佳和等領軍企業，構建AIGC大視聽a全產業鏈生態。片區影視后期制作企業占據國內市場份額超60%，成為名副其實的中國影視制作高質量高地，致力于成為引領科技+文化藝術高質量發展的典范。

【課程內容】

第一：城市更新與土地存量政策解讀、參與內容與模式分析

1、什么是土地存量資產盤活

2、土地存量資產盤活包含哪些項目與方向

3、土地存量資產盤活最新政策解讀與分析（重點解析38號文）

4、什么是城市更新

5、城市更新包含哪些項目與方向

6、城市更新最新政策解析與趨勢分析

第二：城市更新關鍵痛點指引與土地存量資產盤活、升值發展路徑

1、城市更新土地產權處理與盤活升值方式都有哪些

1）推到重建類城市更新土地處理方式

2）微更新土地處理方式

3）自我土地更新處理方式

4）外部土地更新處理方式

5）土地處理關鍵要點指引

6）土地使用權轉讓流程與要點

7）土地使用權劃撥、轉讓流程與要點

8）軍用產權處理要點與核心

9）集體土地入市處理方法與路徑

2、城市更新增容、變性與土地存量資產布局、升值與市場來源

1）城市更新與土地存量資產市場來源與獲取

2）城市更新與土地存量資產頂層設計、包裝與策劃、布局

3）城市更新與土地存量資產增容與變性升值操作

4）城市更新與土地存量資產《國土空間規劃處理》

7）城市更新與土地存量資產《控制性詳細規劃處理》

8）城市更新與土地存量資產手續辦理、報批報建、合規性分析

3、城市更新與土地存量資產盤活、升值全流程解析與全周期服務管理

1）土地問題分析、溝通與處理

2）土地一級開發流程、成本、投融資模式、盈利模式分析

3）土地二級開發拿地、開發、市場要點分析

4）土地三級產業策劃、布局、招商與運營方法

5）工業用地盤活、升值路徑具體操作與要點指引

6）商業用地盤活、升值路徑具體操作與要點指引

7）住宅用地盤活、升值路徑具體操作與要點指引

8）其他建設用地盤活、升值具體操作與路徑指引

9）農用地、建設用地用途互換土地處理與風險規避

10）產業園區拿地技巧及談判策略

11）集體經營性建設用地入市對園區的機遇

4、城市更新與土地存量資產盤活案例剖析

1）行內標桿：XX集體經營性建設用地產業園區建設案例

2）行內標桿：XX低效用地再開發項目---XX村級工業園提質增效項目

3）行內標桿：XX城市更新項目---城中村改造全流程及要點解析

4）行內標桿：XX城市更新項目---低效工業用地再開發盤活案例解析

5）行內標桿：XX低效用地再開發項目--采礦用地復墾、再開發、保護與修復

6）行內標桿：XX低效用地再開發項目---XX低效商業辦公用途轉換案例

7）內標桿：XX低效用地再開發項目---XX片區統籌開發低效用地盤活案例+

于老師

于欣老師：

土地開發利用專家

曾任職于國內甲級規劃院土地板塊負責人、任職于國內知名科技園區建設集團

擔任眾多企業專家顧問，負責土地政策咨詢、手續辦理、規劃修改、新增指標爭取、存量盤活、風險控制等工作，指導各企業進行全域綜合整治、鄉村振興、城市更新、存量盤活、不動產處置、土地一二級聯動、產業勾地、片區開發、基礎設施建設等方向投融資、策劃、設計、拿地、落位、招商與運營。

專長領域：

1、鄉村振興與全域綜合整治：深耕文旅、鄉村振興與全域綜合整治領域多年，依托長期以來對國土整治、文旅發展、鄉村振興行業的深耕與市場判斷，致力于從項目策劃、包裝、立項、申報、投融資模式、資金來源、隱形負債規避、施工建設、招商運營等方向提供指導與服務。對全域整治、特色小鎮、田園綜合體、鄉村振興、主題景區等相關項目具有豐富的落地指導、招商運營經驗。

2、城市更新、存量盤活與不動產處置：團隊成員對于存量開發交易與不動產處置秘密、陷阱、策略、博弈、路徑、升值、退出與城市更新模式、流程、實務、方向與風險有非常豐富的實操經驗。從地塊選擇、項目合作、開發模式與流程、協議簽訂、交易價格、政府談判、心態博弈、退出機制、投融資方式、風險控制等方面指導分析。

3、片區開發、基礎設施建設與土地一二級聯動：指導眾多企業解決片區開發與基礎設施建設土地痛點、未批先建、協議簽訂、投融資模式、盈利物業布局與后期拿地、開發、運營、移交、盈利等問題。帶領企業從根源處篩選優質項目、解決棘手問題、合理布局優質物業、規避重大投資風險、形成良性投資循環，助力土地一二級聯動與產業拿地。

4、土地政策解讀及拿地指導建議：長期進行前沿土地政策解讀、《土地管理法》則及《土地管理法實施條例》解讀與培訓、土地利用方式探索、集體土地入市路徑與策略、具體地塊拿地操作方式技巧及建議等工作，更好的抓住政策核心與機遇，為企業提供實操路徑指導，抓住政策空間，擴大盈利目標。

5、土地規劃與開發利用：參與國家多個省市地區規劃編制，了解規劃制定邏輯和核心要點，能夠協助企業解決拿地規劃問題、法律問題，為公司拿地減少風險，提供保障。參與主導眾多省市級征地補償標準確定、基準地價確認等項目，能更好的為企業提供土地地價確認方法。同時參與增減掛鉤、占補平衡、基本農田、建設用地整治、土地后備資源調查利用開發等項目，帶領企業開辟新的投資路徑與方向。

6、土地風險把控：參與眾多企業土地開發利用、城市更新、鄉村振興、全域綜合整治、收并購、海島開發、生態紅線開發利用、黃河沿線、河道開發利用、風景名勝區開發、自然保護地、基本農田建設占用、不動產處置等項目痛點指引、問題解決與風險把控等工作。

部分授課單位：中交集團體系公司、中建集團體系公司、中鐵集團體系公司、中冶集團體系公司、中核體系公司、中國電建體系公司、各省市建工集團、高速集團、城投平臺公司、知名高校總裁班、各大律師事務所、政府各級黨校、首創地產、富力地產、保利地產、金茂地產、金地集團、華僑城小鎮集團、綠城小鎮集團、藍城小鎮、國藥集團、華潤集團等等。

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