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課程背景

近幾年來特別是巜民法典》實(shí)施后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主就業(yè)主公共收益不斷爆發(fā)矛盾，甚至對簿公堂判決物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還業(yè)主公共收益者、亦屢見不鮮！特別是業(yè)委會(huì)成立后追索業(yè)主公共收益和更換物業(yè)人是常見動(dòng)作，而物業(yè)服務(wù)人對《民法典》等物業(yè)法規(guī)政策關(guān)于業(yè)主公共收益的相關(guān)內(nèi)容掌握不透、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)；

為闡明業(yè)主公共收益并依法合規(guī)運(yùn)營，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，合力共建和諧社區(qū)。特推出巜業(yè)主公共收益合規(guī)運(yùn)營及風(fēng)險(xiǎn)防范》

課程大綱

第一天 序言：

討論：列舉小區(qū)業(yè)委會(huì)成立后，習(xí)慣于或者喜歡干的幾件事！

案例1：南京一小區(qū)業(yè)委會(huì)訴至法院要求物業(yè)返還公共收益，物業(yè)辯稱公共收益為負(fù)數(shù)，法院會(huì)怎么判？

案例2：上海普陀法院判決上海中遠(yuǎn)物業(yè)公司返還全體業(yè)主2001年9月1日至2021年2月1日期間各類費(fèi)用4000萬元；

一、業(yè)主公共收益的法律概念及性質(zhì)

1、《民法典》第282條：業(yè)主公共收益的四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

2、 法規(guī)政策關(guān)于公共收益規(guī)定的變化和發(fā)展

3、小區(qū)業(yè)主公共收益性質(zhì)分析--三步推算法

4、住宅內(nèi)非住宅類業(yè)主是否有公共收益

5、非住宅類物業(yè)是否有公共收益的四種情況

6、收益分配、責(zé)任分?jǐn)傇瓌t的兩個(gè)方式

案例3：一樓業(yè)主是否分?jǐn)傠娞葸\(yùn)行維護(hù)費(fèi)用并享有收益分配權(quán)？

案例4：中層業(yè)主少付電梯運(yùn)行費(fèi)和維修費(fèi)的理由是否成立？

案例5：小區(qū)業(yè)委會(huì)以業(yè)主房產(chǎn)證面積為依據(jù)發(fā)放公共收益

二、實(shí)踐中業(yè)主公共收益常見范圍及種類有哪些？

1、小區(qū)業(yè)主不同所有權(quán)及其對應(yīng)的不同收益

2、業(yè)主公共收益的范圍邊界的三個(gè)共有

3、實(shí)踐中小區(qū)業(yè)主共有部分的十種表現(xiàn)

4、實(shí)踐中小區(qū)業(yè)主共有部分法律規(guī)定--先講共有再談共收

5、實(shí)踐中常見業(yè)主六大公共收入種類

三、業(yè)主公共收益可以用在哪？

1、實(shí)操中業(yè)主公共收益的八大用法

2、國家法規(guī)上業(yè)主公共收益的兩大用途

3、各地方法規(guī)業(yè)主公共收益的各類用途--上海、河南、東莞、廣州、廣西、北京、西安、內(nèi)蒙、福建等

4、業(yè)主公共收益的物業(yè)合同約定四大用途

5、公共收益在前期物業(yè)服務(wù)合同中有約定、法院是否一定支持

6、前期物業(yè)合同與物業(yè)服務(wù)合同就公共收益的約定的三大不同

7、小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)征求業(yè)主同意使用公共收益四個(gè)要點(diǎn)

8、業(yè)主公共收益虧損誰承擔(dān)？

9、業(yè)主公共收益已使用不想返還、法院支持嗎？想得美！

第二天

四、公共收益合理成本界定

1、公共收益四大合理成本及四種扣除方式

2、合理成本中如何界定？

3、法規(guī)及判例中合理成本的具體比例是多少？

4、物業(yè)實(shí)踐中合同約定的合理成本舉例解析

五、公共收益公示及資金賬戶管理

1、誰來公示？公示的時(shí)間和方式要求？

2、公共收益怎么公示？公示表長什么樣？（樣品）

3、公共收益公示未按照求公示的不良后果

4、誰來監(jiān)督公共收益的公示？

5、業(yè)主公共收益賬戶誰保管？

6、業(yè)主公共收益應(yīng)存入什么賬戶？

7、業(yè)主公共收益的移交

六、公共收益糾紛、訴訟和風(fēng)險(xiǎn)把控

1、公共收益糾紛有訴訟時(shí)效嗎？怎么算？

2、物業(yè)支出的公共維修費(fèi)是否可以從公共收益中扣除？

3、公共收益風(fēng)險(xiǎn)如何把控---公司運(yùn)營層面

4、公共收益風(fēng)險(xiǎn)如何把控---項(xiàng)目管理層面

5、公共收益風(fēng)險(xiǎn)如何把控---財(cái)務(wù)方面

6、公共收益風(fēng)險(xiǎn)如何把控---訴訟風(fēng)險(xiǎn)方面

7、公共收益風(fēng)險(xiǎn)如何把控---其他風(fēng)險(xiǎn)

七、業(yè)主公共收益常見問題現(xiàn)場研討解析

程老師

講師簡介：程延召老師

物業(yè)行業(yè)實(shí)戰(zhàn)型專家，物業(yè)行業(yè)資深咨詢培訓(xùn)講師

國務(wù)院住建部及人保部全國統(tǒng)考物業(yè)管理師、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)物業(yè)管理師

曾任“世界500強(qiáng)”設(shè)施管理企業(yè)法國索迪斯、兩家“國際五大行”（高力

國際、世邦魏理仕）及碧桂園服務(wù)中高層管理職位；后曾任三家中等規(guī)模民營物企總經(jīng)理職位；

為超百家物企及開發(fā)商提供過物業(yè)培訓(xùn)咨詢服務(wù)；

實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)及風(fēng)格：

27年物業(yè)行業(yè)管理及咨詢培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)， 軍人出身基層做起，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富且理論水平高，對物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢認(rèn)識清晰。曾成功將兩家年虧損數(shù)百萬的物企扭轉(zhuǎn)為年盈利近千萬元；

熟練掌握物業(yè)法規(guī)政策及物業(yè)行業(yè)痛點(diǎn)癥結(jié)。擅長抓本質(zhì)辨矛盾、明思路處理行業(yè)疑難雜癥；

通曉各類地區(qū)各類物企、各業(yè)態(tài)物業(yè)運(yùn)營管理特點(diǎn)和難點(diǎn)；從業(yè)地區(qū)跨度廣、深、滬一線城市、省會(huì)城市、地級市及縣城；曾管理項(xiàng)目包括住宅（含豪宅別墅、普通住宅）、中高端商寫（含超高層、購物中心及商業(yè)綜合體）、產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）園、專業(yè)市場、公建物業(yè)等；企業(yè)類型含民企、國企、外資、地產(chǎn)旗下物企及市場化物企等；

曾為超百家物業(yè)及開發(fā)商客戶提供物業(yè)頂層設(shè)計(jì)及發(fā)展規(guī)劃、運(yùn)營管理體系打造、中高層管理類及專業(yè)類培訓(xùn)、咨詢及顧問等服務(wù)。指導(dǎo)其實(shí)現(xiàn)運(yùn)營水平提升及效益增長；

幽默風(fēng)趣、理論結(jié)合實(shí)際，善于跳出物業(yè)看物業(yè)剖析疑難雜癥把脈會(huì)診，找病根抓痛點(diǎn)擊要害重效果，精準(zhǔn)發(fā)掘把控客戶實(shí)際需求，給出切實(shí)可行的處理思路和方法。

擅長內(nèi)容：物業(yè)全流程培訓(xùn)、咨詢顧問；物業(yè)疑難雜癥處置；物業(yè)體系搭建及升級重塑等

主講課程（也可根據(jù)客戶實(shí)際情況及需求，開發(fā)針對性課程）：

《物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)及發(fā)展規(guī)劃》 《物企管理體系搭建及診斷重塑》

《新形勢下--物業(yè)費(fèi)催收及疑難雜癥實(shí)戰(zhàn)解析》 《天下無訴--業(yè)主投訴處理與管理》

《物業(yè)保盤策略及業(yè)委會(huì)對接之道》 《物業(yè)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)防控》

《以案釋法--（民法典）在物業(yè)行業(yè)的實(shí)踐運(yùn)用》 《業(yè)主忠誠度培育》

《以案說事--物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營困局及痛點(diǎn)實(shí)戰(zhàn)攻略》 《自媒體時(shí)代物企負(fù)面輿情管理》

《Ai時(shí)代--新型物業(yè)品質(zhì)體系構(gòu)建及標(biāo)桿打造》 《業(yè)主公共收益合規(guī)運(yùn)營及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避》

《商寫物業(yè)運(yùn)營管理難點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)解析》 《國有資產(chǎn)管理及物業(yè)發(fā)展規(guī)劃》

《工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展前景》 《基于實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的溝通能力實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練》

《物業(yè)人壓力及情緒管理》 《公建物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營難點(diǎn)實(shí)戰(zhàn)解析》

《產(chǎn)業(yè)園物業(yè)運(yùn)營難點(diǎn)解析》 《新時(shí)代物業(yè)人職業(yè)化打造》

《商寫物業(yè)節(jié)能降耗、消防及二裝管理 》 《增值服務(wù)體系設(shè)計(jì)及實(shí)戰(zhàn)方法》

合作過物業(yè)培訓(xùn)、咨詢顧問業(yè)務(wù)的部分客戶：

廣東碧桂園、 華潤南寧置地、 香港瑞安集團(tuán)、 廣東利通置業(yè)、 廣東龍光地產(chǎn)、 廣東達(dá)智地產(chǎn)

深圳金眾物業(yè)、 廣州遠(yuǎn)洋物業(yè)、 廣東天乙集團(tuán)、 廣州領(lǐng)峰置業(yè)、 中國二重集團(tuán)、廣西長融置業(yè)廣西交投地產(chǎn)、 廣西榮和集團(tuán)、 廣西唐璽投資、 廣西凱旋一號、 北京順開物業(yè)、河北匯博物業(yè)遼寧筑景物業(yè)、 安徽皖新物業(yè) 河南普羅物業(yè)、 河南正弘物業(yè)、 河南聯(lián)航集團(tuán)、河南國資集團(tuán)

河南藝城物業(yè)、 南樂城投物業(yè)、 內(nèi)蒙博誠物業(yè)、 內(nèi)蒙蒙西物業(yè)、 湖北興華物業(yè)、武漢嘉信物業(yè)

陜西皇嘉物業(yè)、 西安安居物業(yè)、 濟(jì)南歷下控股、 綿竹金申物業(yè)、 江西新力服務(wù)、江西雅園物業(yè)

江西順景物業(yè)、 河南德鴻物業(yè)、 河南順暢物業(yè)、 重慶渝凰物業(yè)、 湖南慈利物協(xié)、 桂泰耕源投資深圳物業(yè)人學(xué)會(huì)、漯河中央花園業(yè)委會(huì)、 信陽天璽華府物管會(huì) ......

曾合作過的物業(yè)咨詢培訓(xùn)機(jī)構(gòu)：

深圳合創(chuàng)智慧咨詢機(jī)構(gòu)、高力國際可持續(xù)培訓(xùn)部、 北京中企海納教育咨詢、 深圳康達(dá)信咨詢

西安聚道物業(yè)研究院、 深圳金麗物業(yè)評估咨詢、 成都世紀(jì)鑫源企業(yè)咨詢、 鄭州仕邦物業(yè)咨詢

石家莊啟舟教育科技、 鄭州賦聚管理咨詢、 江西時(shí)代光華企業(yè)咨詢；

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